АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
http://kostroma.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Дело № А31-5506/2008
г. Кострома 28 сентября 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2010 года.
Арбитражный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Авдеевой Натальи Юрьевны, при ведении протокола секретарем Петровой М.П., рассмотрев материалы дела по иску Товарищества собственников жилья «Советская 136», г. Кострома, к Администрации города Костромы, г. Кострома, Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы, г. Кострома, о признании права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме,
при участии:
от истца: председатель правления Авдеев В.Г., адвокат Нарышев А.В. по доверенности от 18.12.2008,
от ответчиков: от Администрации города Костромы – представитель Шаталова Н.Н. по доверенности от 09.02.2009 № 50-616/09,
от Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы представитель Виноградов Д.Ю. по доверенности от 30.12.2009 № 38, установил:
Товарищество собственников жилья «Советская 136», г. Кострома, обратилось в Арбитражный суд Костромской области к Администрации города Костромы, г. Кострома, Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы, г. Кострома, о признании права собственности на подвальное помещение под нежилым помещением № 2: помещение 1 площадью 18,4 кв.м, помещение № 2 площадью 37,3 кв.м, в доме по адресу: г. Кострома, ул. Советская, дом 136/7, за собственниками помещений в указанном многоквартирном доме.
Требования истцом мотивированы тем, что спорное помещение является общедомовым имуществом, то есть общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме; при приобретении в собственность квартир у собственников возникло право общей собственности на все помещения в доме, которые не имеют самостоятельного назначения; доказательством назначения имущества как общедомового является наличие общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования: сетей отопления и водоснабжения с запорной арматурой (вентилями), обслуживающих жилые и нежилые помещения соответствующего подъезда дома, и прибор контроля (манометр); спорные помещения не могли быть включены в реестр как самостоятельные объекты недвижимости, поскольку индивидуально не определены.
Ответчик - Администрация города Костромы - иск не признал, указав, что спорное помещение расположено в жилом доме, переданном решением малого Совета народных депутатов от 16 июля 1992 года № 120 в составе производственного объединения жилищного хозяйства в муниципальную собственность г. Костромы и учтен в реестре муниципальной собственности в соответствии с приказом Комитета по управлению имуществом от 29 апреля 1993 года № 85; впоследствии из реестра исключались переданные в собственность иных лиц помещения дома, спорное помещение не исключалось из реестра; спорное помещение не обладает признаками общего имущества согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, спорное помещения использовалось не как общедомовое, истцом доказательств наличия обстоятельств, позволяющих отнести помещение к общему имуществу собственников, не представлено.
Ответчик - Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы - заявленные требования также не признал, пояснив, что спорное помещение не обладает признаками общего имущества, использовалось для размещения организаций, обслуживающих жилой фонд, в частности, ЖРЭУ-10, Костромским областным отделением общероссийской общественной организации «РООИВиВК» по договору безвозмездного пользования № 811600 от 16 августа 2002 года, после исключения помещений из указанного договора приняты в казну постановлением Администрации г. Костромы от 24 июля 2003 года № 2850, в дальнейшем вновь переданы КООООО «РООИВиВК» по договору безвозмездного пользования № 859900 от 15 декабря 2005 года.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит установленными следующие обстоятельства.
Решением исполнительного комитета Костромского городского Совета депутатов трудящихся от 10 января 1961 года № 37 утвержден акт государственной приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию 40-квартирного дома стройтреста Костромского совнархоза по ул. Советской, 138.
В настоящее время жилой дом, введенный в эксплуатацию указанным актом, имеет адрес: ул. Советская, дом 136/7, что не оспаривается никем из участников судебного разбирательства.
Согласно справке Костромского городского филиала ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 25 июля 2008 г. № 659 в жилом доме по ул. Советской, 136/7 имеется 6 нежилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц.
Кроме этого, квартиры №№ 3-9, 11-30, 33-38, 40 находятся в собственности физических лиц.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Кострома, ул. Советская, дом 136/7, поведенным в форме заочного голосования, большинством голосов принято решение: «Поручить ТСЖ «Советская 136» в лице председателя правления Авдеева В.Г. обратиться к юридической помощи с целью составления искового заявления и защиты в арбитражном суде Костромской области вопроса о признании права общедолевой собственности на нежилое подвальное помещение бывшей мастерской согласно документа «Костромаоблтехинвентаризации» № 1051 от 01.12.2008 г. за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 156026, г. Кострома, ул. Советская, дом 136/7», в подтверждение чего представлены протокол № 9 от 18 декабря 2008 года внеочередного общего собрания собственников помещений и членов ТСЖ «Советская 136», реестр вручения уведомлений о проведении собрания и копии решений с результатами голосования собственников с количеством голосов 73,86 процента.
Постановлением Администрации г. Костромы от 24 июля 2003 года № 2850 нежилое помещение по адресу: ул. Советская, 136 (подвал, столярная мастерская ЖРЭУ 10), принято в муниципальную казну.
На основании постановления Администрации г. Костромы от 14 декабря 2005 года № 3716 по договору безвозмездного пользования № 859900 от 15 декабря 2005 года передано Костромскому областному отделению общероссийской общественной организации «Российская общественная организация инвалидов войн и военных конфликтов» в безвозмездное пользование муниципальное имущество, в том числе помещение площадью 38,0 кв.м, расположенное в подвале жилого дома по ул. Советской, 136.
В соответствии с дополнительным соглашением от 14 ноября 2008 года к договору № 859900 от 15 декабря 2005 года нежилое помещение по адресу: ул. Советская, 136 (подвал, столярная мастерская ЖРЭУ 10), исключено из указанного договора.
Суд находит требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Согласно ст. 1 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации.
До 1991 года многоквартирные жилые дома находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.
Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, был отнесен к муниципальной собственности.
При этом жилые дома, в том числе жилой дом по адресу: г. Кострома, ул. Советская, дом 136/7 - были закреплены в муниципальную собственность каждый как отдельный единый объект недвижимости. Указанный факт подтверждается представленными ответчиками документами и не оспаривается никем из участников процесса.
С введением в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственный и муниципальный жилищный фонд (в части жилых домов) перестал быть односубъектным: закон предоставил гражданам право получить занимаемые ими в этом фонде жилые помещения в собственность. При этом собственники приватизированного жилья стали также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Верховный Суд Российской Федерации Определением от 25.12.2000 г. (дело № 78-Г00-61) следующим образом охарактеризовал общее имущество: «По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением».
Указ Президента Российской Федерации от 23.12.1993 г. № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» ввел новые понятия – «общая собственность на места общего пользования», «объекты общей собственности».
Таким образом, понятие общей собственности на места общего пользования было введено законодательством одновременно с предоставлением гражданам права на приобретение государственного и муниципального жилья в частную собственность.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлен правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с пунктами 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Названные нормы определяют, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. К общему имуществу отнесены, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе технические этажи, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Исходя из данных положений законов и иных нормативных правовых актов суд приходит к выводу о том, что к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение. Общее имущество непригодно для самостоятельного использования, так как его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи. Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, связаны ли с последними назначением и следуют ли их судьбе. Само помещение должно быть предназначено исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома.
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 05 февраля 2009 года № 687 помещение 1 площадью 18,4 кв.м и помещение № 2 площадью 37,3 кв.м в подвальном помещении 1-го подъезда дома по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 136/7, внесены в реестр муниципальной собственности на основании решения малого Совета областного Совета народных депутатов от 16 июля 1992 года № 120 приказом Комитета по управлению имуществом от 29 апреля 1993 года № 85 в составе производственного объединения жилищного хозяйства (ПОЖХ).
В соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон обязана представить доказательства в подтверждение доводов, на которые она ссылается как на основание своих требований.
Актом № 151 от 11 февраля 2009 года проверки использования муниципального имущества по адресу: ул. Советская, 136/7, установлено, что вход в помещение осуществляется из подъезда, в подвале проходит труба системы отопления дома, имеются вентиль и прибор контроля за давлением.
Заключение комиссии от 23 марта 2009 года обследования спорного помещения комиссией, состоящая из председателя правления ТСЖ «Советская 136», главного инженера УК ООО «ЖЭРСУ № 2» (управляющей компании), главного специалиста Комитета ЖКХ г. Костромы и начальника отдела режимов и учета ГУ ОАО «ТГК-2» содержит следующие выводы: система отопления дома представляет из себя единую систему, составляющей частью данной системы является находящееся в спорном помещении оборудование, обеспечивающее контроль параметров системы отопления, межсезонную опрессовку системы, устранение воздушных пробок, слив для очистки, кратковременное прерывание подачи теплоносителя для производства текущего ремонта и устранение аварийных ситуаций в системе отопления других помещений дома; указанное оборудование обслуживает более одного помещения и входит в состав общего имущества дома; помещение не имеет отдельного входа (имеет вход из подъезда) и является частью технического подвала.
Согласно справке Костромского городского филиала ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 05 июня 2009 г. № 3631/Г-01 по данным обследования стояков, расположенных в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 136/7, установлено:
- стояки (в количестве пяти шт.), расположенные в комнатах №№ 1, 2 в подвальном помещении 1-го подъезда указанного жилого дома, предназначены для подачи воды отопления в помещения магазина, расположенного на 1 этаже и помещений жилых квартир: № 4 – на 2 этаже, № 6 – на 3 этаже, № 8 – на 4 этаже;
Каждый стояк оборудован вентилем на обратной подаче воды отопления и примыкает к общему трубопроводу центрального отопления жилого дома;
- в комнате № 2 в подвальном помещении на трубе отопления имеется манометр для контроля давления в системе центрального отопления жилого дома.
В материалы дела представлено Заключение эксперта № 89 от 24 июня 2010 года и дополнение к нему № 138-С от 20 сентября 2010 года, проведенное Общественной организацией «Костромское областное общество защиты прав строителей», в котором сделаны следующие выводы:
- в помещении 1 (8=18,4 м2) и в помещении № 2 (8= 37,3 м2) подвала 1-го подъезда (литер А) дома по адресу: город Кострома, улица Советская, дом 136/7, находятся: стальной трубопровод 0 63 мм обратный распределительной магистрали, 5 стояков (в т.ч. 1 стояк для полотенцесушителей) из стальных труб 0 20 - 32 мм, измерительный прибор - манометр МТП-100, запорная и спускная арматура системы отопления, относящиеся к инженерным коммуникациям, предназначенным для обслуживания нежилого помещения № 2 (на 1 этаже) и квартир № 4 (на 2 этаже), № 6 (на 3 этаже), № 8 (на 4 этаже), т.е. более одного помещения в данном жилом доме;
- в подвальных помещениях 1 и 2 (План подвала литер А из справки БТИ от 15.12.1960 г.), подъезда № 1 дома по адресу: город Кострома, улица Советская, дом 136/7, расположена отключающая арматура стояков инженерной системы теплоснабжения, к которой необходим доступ для технического обслуживания данного жилого дома.
В помещении 1 площадью 18,4 кв.м. на двух стояках отопления находятся по одному запорному вентилю для подключения-отключения и одному спускному устройству для слива теплоносителя на каждом стояке.
В помещении № 2 площадью 37,3 кв.м, на трёх стояках отопления (из них один стояк для полотенцесушителей), расположены на каждом стояке: по одному запорному вентилю для подключения-отключения и одному спускному устройству для слива теплоносителя;
- спорные помещения подвала являются техническими согласно СНиП 31-01-2003, в связи с тем, что в помещениях размещено инженерное оборудование здания и проложены коммуникации. Открытый доступ к инженерному оборудованию должен быть предотвращён для посторонних лиц и обеспечен для эксплуатации и контроля обслуживающим персоналом. Согласно СНиП 31-01-2003, вход в подвал должен быть закрыт от попадания посторонних лиц (п.8.8), и быть доступным для обслуживания техническим персоналом и аварийными службами (п. 10.6);
- в 1 подъезде дома 136/7 по адресу: город Кострома, улица Советская, слева от лестницы спуска в подвал, имеется подвальное техническое помещение, в котором находится отключающая арматура и трубопроводы системы отопления, предназначенное для обслуживания помещений, расположенных с левой стороны от входа в 1 -ый подъезд данного жилого дома: нежилое помещение № 1 (на 1 этаже), квартиры: № 3 (на 2 паже), № 5 (на 3 этаже), № 7 (на 4 этаже);
- в подвале 1 -го подъезда дома по адресу: город Кострома, улица Советская. дом 136/7, слева от входа в подъезд, в составе инженерных систем дома проложен участок обра гной распределительной магистрали системы отопления, в который врезаны стояки для подачи теплоносителя в помещения, расположенные с левой стороны от входа в 1-й подъезд: нежилое помещение № 1 (на 1 этаже), квартиры: № 3 (на 2 этаже), № 5 (на 3 этаже), № 7 (на 4 этаже).
Оборудование, которое расположено в подвале 1-го подъезда с левой стороны, непосредственно, помещения с правой стороны от входа в 1-й подъезд (подвальные 1 и 2, нежилое на 1-м этаже и квартиры 2, 4, 6 на 2-4 этажах) не обслуживает.
Через участок обратной распределительной магистрали трубопровода системы отопления, расположенный с левой стороны 1-го подъезда, транзитом отводится теплоноситель от стояков, расположенных в помещениях № 1 (8=18,4 м2), № 2 (8= 37,3 м") и помещениях над ними.
Указанное заключение эксперта судом принимается, поскольку не опровергнуто какими-либо доказательствами.
Указанное помещение состоит из двух помещений, вход в помещение осуществляется из подъезда дома, отдельного выхода на улицу не имеет.
Ответчик не представил каких-либо доказательств того, что обнаруженные в подвале инженерные коммуникации и оборудование не предназначено для обслуживания и ремонта жилых и нежилых помещений дома, а спорное помещение подвала не является техническим.
Имеющийся с левой стороны от лестницы подвал с аналогичным оборудованием, обслуживающим иные помещения в подъезде, используется сособственниками дома как общедомовое имущество.
Временное использование помещения под цели, не связанные с техническим обслуживанием квартир при отсутствии иных доказательств не может являться фактором, определяющим назначение помещений не как общедомовое имущество.
Выписка из реестра муниципальной собственности от 05 февраля 2009 года № 687 также не может являться достаточным доказательством принадлежности спорных помещений к муниципальной собственности, поскольку помещение 1 площадью 18,4 кв.м и помещение № 2 площадью 37,3 кв.м в подвальном помещении 1-го подъезда дома по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 136/7, не вносились в реестр как самостоятельные объекты, в реестр муниципальной собственности на основании решения малого Совета областного Совета народных депутатов от 16 июля 1992 года № 120 приказом Комитета по управлению имуществом от 29 апреля 1993 года № 85 внесен дом в целом в составе производственного объединения жилищного хозяйства (ПОЖХ), доказательств того, что из реестра исключались иные помещения дома, относящиеся к общедомовому имуществу (подъезды, лестницы, чердаки) в материалах дела не имеется.
Ответчиком не представлено доказательств возможности использования спорных помещений в самостоятельных целях, а также того, что в отношении спорных нежилых помещений был проведен технический и кадастровый учет, технические характеристики позволяют использовать помещения как самостоятельные.
Исходя из изложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Товарищества собственников жилья «Советская 136», г. Кострома, удовлетворить:
Признать подвальное помещение под нежилым помещением № 2 по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 136/7, в том числе помещение 1 площадью 18,4 кв. м, помещение 2 площадью 37,3 кв. м, общей совместной собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома №136/7 по улице Советской в г. Костроме.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья Н.Ю. Авдеева
